Bei der Verwaltung einer Immobilie handelt es sich um eine verantwortungsvolle Aufgabe, die das Ziel hat, die Rendite zu steigern, die Substanz zu verbessern und sicherzustellen, dass das Tagesgeschäft reibungslos abläuft. Daher entscheiden sich viele Immobilienbesitzer dafür, eine professionelle Immobilienverwaltung als Hausverwaltung einzusetzen. Die Aufgaben der Hausverwaltung sind vielfältig. So gehört nicht nur die reine Verwaltung der Objekte dazu, sondern ebenfalls die direkte und indirekte Immobilienentwicklung, beispielsweise durch die Qualitätserhöhung der Vermietung. Zu unterscheiden ist dabei zwischen drei verschiedenen Arten der Immobilienverwaltung.
Die Vorteile der drei Verwaltungsarten
Die Entlastung der Immobilienbesitzer ist ohne Frage der größte Vorteil der Beauftragung einer Hausverwaltung. Wird ein Objekt vermietet, dann gehört dazu mehr als nur die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen und das Einziehen der monatlichen Miete. Kommt es zu Problemen mit oder am Objekt, dann kostet dies Zeit und Mühe. Dies gilt ebenfalls in Hinsicht auf die Kommunikation mit den Mietern.
Diese Aufgaben übernimmt eine professionelle Hausverwaltung wie die WEG Verwaltung Berlin. Zudem kann diese zumeist schneller und dank der Erfahrung auch effizienter agieren. Weiterhin hat eine gute Hausverwaltung stets Vorschläge, wenn es um die Kostenreduzierung geht oder in Bezug auf die Erhöhung der Rendite. Hinzu kommt, dass die Experten den regionalen Mietmarkt kennen und zugleich ein gutes Gespür haben, wenn es um den passenden Mieter geht.
Eine gute und seriöse Hausverwaltung ist stets daran interessiert, proaktiv Konflikte mit Mietern zu vermeiden. Aber im Bedarfsfall können sie sich auch um die unangenehmen Aufgaben kümmern wie Inkassoverfahren, Kündigungen und Zwangsräumungen. Was das Tagesgeschäft der Hausverwaltung angeht, so besteht das in der Regel aus den Routineaufgaben wie Kautionsverwaltung, Kontobuchungen und der Erstellung der Betriebskostenabrechnungen. Allerdings kann eine Verwaltung aufgrund des guten Netzwerks empfehlenswerte und preisgünstige Dienstleister und Handwerksbetriebe ausfindig machen. Durch diese wird dann der Service rund um die Immobilie verbessert, ohne dass das vereinbarte Budget überschritten wird.
Die WEG-Verwaltung
Die Aufgaben einer WEG-Verwaltung liegen darin, sich um das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu kümmern. In einer solchen Immobilie werden die Wohnungen von den Eigentümern bewohnt. Folgende Aufgaben hat eine WEG-Verwaltung:
- Führung der Gemeinschaftskonten der Eigentümer und die Einnahme sowie Kontrolle der Hausgelder.
- Jahresabrechnungen und Buchhaltung samt Instandhaltungsrücklage
- Zahlungen durchführen.
- Unberechtigte Forderungen abwehren.
- Einen Wirtschaftsplan erstellen.
- Zur Kostenminimierung Angebote vergleichen.
- Für die Zustandsbeurteilung das Gemeinschaftseigentum begehen.
- Notwendige Maßnahmen feststellen und die Eigentümer informieren.
- Eigentümerversammlungen einberufen und das Führen des Protokolls.
- Verträge für Dienstleister gestalten und sich um das Gemeinschaftseigentum kümmern.
Ferner obliegt etwas der WEG-Verwaltung, die Kontrolle der Einrichtungen sowie die Beauftragung von Dienstleistern für die Übernahme wiederkehrender oder einmaliger Aufgaben. Ratsam ist es, eine Hausverwaltung zu beauftragen, wenn mindestens drei oder vier verschiedene Besitzer in der Immobilie Eigentum besitzen, denn sonst kommt es schnell zu Streitigkeiten. Ein jeder aus der Hausgemeinschaft kann theoretisch diese Aufgaben übernehmen, sofern die entsprechenden Fähigkeiten vorhanden sind. Jedoch ist es ratsamer, den Job einem Außenstehenden zu übergeben, um Interessenkonflikte zu vermeiden.
Die Mietverwaltung
Der Objekteigentümer – in der Regel das Wohnungsbauunternehmen – kümmert sich in vielen Fällen selbst um die Verwaltung der Wohnungen oder Geschäftsflächen. Diese kann die technische und kaufmännische Verwaltung an ein spezialisiertes Unternehmen abgeben. Bei der wichtigsten Aufgabe der Hausverwaltung handelt es sich um alles, was mit der Miete in Verbindung steht. Die Hausverwaltung sorgt dafür, dass die Wohnungen oder Geschäftsraume vermietet sind, erstellt die Mietverträge und stellt sicher, dass die Mieten fristgerecht gezahlt werden. Gegebenenfalls versendet die Verwaltung Mieterhöhungen. Eine weitere Aufgabe ist die Betriebskostenabrechnung.
Neben diesen Aufgaben sorgt die Hausverwaltung dafür, dass alle fälligen Rechnungen ausgeglichen werden: Müllentsorgung, Wasser und Energiekosten. Außerdem kümmert sich die Verwaltung um die technischen Dinge. Dabei geht es darum sicherzustellen, dass alle Gemeinschaftseinrichtungen funktionieren, wie etwa der Aufzug, die Klingelanlage und die Heizung und sorgt für notwendige Reparatur-, Wartungs- oder Sanierungsarbeiten.
Die Sondereigentumsverwaltung
Bei der Sondereigentumsverwaltung handelt es sich ebenfalls um eine Wohnungsverwaltung – ähnlich wie bei der Mietverwaltung. Allerdings bezieht sich hier das Aufgabenfeld lediglich auf einzelne Wohnungen in einer größeren Immobilie. Sollten beispielsweise in einem Haus zehn Wohnungen vorhanden sein, die vermietet sind und diese zwischen insgesamt acht Besitzern aufgeteilt sind (bspw. 6, 2 und 2), dann kann jeder Wohnungsbesitzer theoretisch einen eigenen Verwalter beauftragen.
Dieser übernimmt dann die Mietangelegenheiten, sucht Mieter und nimmt sich der Beschwerden an. Der Verwalter ist zuständig für alle Punkte, die das Sondereigentum betreffen, während er nicht für das Gemeinschaftseigentum zuständig ist.
Die Sonderform: Gewerbliche Objektverwaltung
Die Objektverwaltung ist eine weitere Art der Immobilienverwaltung. Hier kümmert sich die Hausverwaltung um gewerbliche Immobilien, wie etwas Geschäftshäuser. Was die Aufgaben angeht, so sind diese ähnlich zur Mietverwaltung, aber die gewerblichen Mieter unterstehen besonderen juristischen Gegebenheiten. Diese können nur von einer darauf spezialisierten Hausverwaltung behandelt werden. Allerdings besitzen die meisten der guten Hausverwaltungen die notwendige Erfahrung, um auch gewerbliche Immobilien entsprechend zu verwalten – sprich die Räumlichkeiten renditefördernd zu vermieten und zu verwalten.
